Terreno em nome de mais de uma pessoa: o que muda na prática

Muita compra de lote é feita a quatro mãos: marido e mulher, dois irmãos, dois sócios. A negociação costuma ser tranquila, e as perguntas difíceis aparecem anos depois, quando um quer vender, outro quer construir e o terceiro parou de contribuir com as despesas.

Nada disso é obstáculo à compra em conjunto: só exige entender o arranjo antes de assinar, porque a hora de combinar as regras é enquanto todo mundo está de acordo. Este artigo explica o condomínio civil, o efeito do regime de bens, a diferença entre comprar em conjunto e comprar por uma empresa e o que conferir na matrícula.

O que significa comprar um terreno em conjunto?

Cada comprador passa a ter uma fração ideal do imóvel: uma parte do todo, não um pedaço demarcado no chão. Quem tem metade de um lote não tem a metade da frente: tem direito sobre o lote inteiro, limitado pela existência do outro dono.

Esse arranjo é o condomínio civil, dos arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, e não se confunde com o condomínio fechado de lotes, em que cada morador é dono de uma unidade autônoma. Aqui, o bem é um só e os donos são vários.

A fração de cada um deve constar do contrato e da matrícula. Quando o título nada diz, costuma-se presumir partes iguais, o que pode não corresponder ao que cada um pagou. Se a contribuição foi desigual, escreva a proporção.

O que cada coproprietário pode e não pode fazer?

Dois pontos merecem destaque. O primeiro: ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. Quem quiser sair pode exigir a divisão; sendo a coisa indivisível e não querendo os demais adjudicá-la, o imóvel é vendido e o apurado é repartido, com preferência do condômino sobre o estranho (art. 1.322).

O segundo: um lote urbano em geral não pode ser dividido por vontade das partes: desmembrar exige aprovação municipal e área mínima, na forma da Lei 6.766/79 e da lei local. Daí o peso do art. 1.322.

Como funciona o direito de preferência na venda?

O art. 504 do Código Civil resolve a situação mais delicada do condomínio: um dos donos quer vender a sua parte a um estranho.

Em coisa indivisível, o condômino não pode vender a sua parte a terceiro se outro consorte a quiser tanto por tanto, isto é, nas mesmas condições. E há consequência para quem ignora isso: quem não foi avisado pode, depositando o preço, haver para si a parte vendida ao estranho, desde que o requeira no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Na prática: comunique formalmente os demais antes de fechar com alguém de fora, e guarde a prova do aviso.

O que o regime de bens muda?

Quando o comprador é casado, o regime define se o imóvel entra no patrimônio comum e o que será preciso para vendê-lo depois.

A base está no art. 1.640, que aplica a comunhão parcial quando não há pacto, e no art. 1.647, que exige autorização do outro cônjuge para alienar ou gravar bens imóveis, exceto na separação absoluta. Há ainda a participação final nos aquestos, em que o pacto antenupcial pode convencionar a livre disposição dos imóveis particulares, e a separação obrigatória, com particularidades próprias. Nesse caso, confirme com um profissional.

Quem vive em união estável merece atenção redobrada: o art. 1.725 manda aplicar, salvo contrato escrito, a comunhão parcial, mas a união não aparece sozinha na matrícula. Formalizá-la e declarar a situação no contrato evita disputa futura.

Comprar em conjunto ou por meio de uma empresa?

São estruturas diferentes. Em condomínio, as pessoas físicas são proprietárias, cada uma com a sua fração, e a saída de um passa por venda de fração ou por divisão. Por pessoa jurídica, quem consta na matrícula é a empresa: os sócios têm quotas, a entrada e a saída deles seguem o contrato social e a venda depende de quem tem poderes para assinar.

A segunda tem efeitos próprios: custos societários e contábeis permanentes, regras de responsabilidade e consequências tributárias. A Constituição afasta o ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, com ressalva para empresas de atividade imobiliária preponderante (assunto do artigo sobre o ITBI). Nenhuma escolha dessas deve ser feita sem advogado e contador.

O que muda na hora de vender ou financiar

• Todos assinam. A venda exige a manifestação de todos os proprietários, mais a anuência dos cônjuges quando o regime exigir.
• Dívida pessoal alcança a fração. Execução contra um dos donos pode recair sobre a parte dele, e a lei processual preserva o quinhão dos demais na venda judicial. Peça certidões de todos os vendedores, como nos documentos da compra.
• Crédito olha todo mundo. Havendo financiamento, a análise costuma alcançar todos os titulares. No financiamento direto com a loteadora, o contrato define quem responde pelo quê.
• Sucessão e divórcio entram em cena. Falecimento leva a fração ao inventário; separação leva à partilha conforme o regime.

O que conferir na matrícula quando há mais de um proprietário

1. Nomes e qualificação completa de cada titular, com estado civil e regime de bens;
2. A fração ideal atribuída a cada um;
3. Averbações de casamento, divórcio ou óbito posteriores ao registro;
4. Ônus e ações lançados contra qualquer dos titulares;
5. Procurações, quando alguém assina em nome de outro.

É o exame descrito no artigo sobre a matrícula do imóvel, com uma diferença: aqui ele se repete para cada pessoa do documento, e entra na conta dos custos de cartório.

Pensando em comprar com alguém da família ou com um sócio? Agende uma visita e conheça os loteamentos em Congonhas e Brumadinho. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um profissional sobre o seu caso.