Custos de cartório na compra de um lote: o que existe além do preço

O preço do lote é a parte fácil da conta: ele é dito em voz alta, está no contrato e ninguém esquece. As despesas da transferência são a parte que pega gente desprevenida: não porque sejam ocultas, mas porque aparecem depois, em guichês diferentes, cada uma com a sua regra.

Este artigo lista o que existe e explica onde consultar cada uma. Você não vai encontrar aqui quanto sai: emolumentos mudam por tabela estadual, o ITBI muda por lei municipal, e número publicado em texto envelhece em poucos meses. Uma lista correta do que existe, com a fonte de cada item, protege mais do que uma estimativa que já nasceu errada.

Que despesas existem além do preço do lote?

A ordem da tabela é a ordem prática: primeiro se confere, depois se recolhe o imposto, depois se lavra, depois se registra. Cada linha tem cobrança própria, e nenhuma delas está embutida nas outras.

Quem define quanto custa um ato de cartório?

Não é o cartório. Os emolumentos (o nome técnico do que se paga por um ato notarial ou de registro) têm natureza de tributo e são fixados por lei estadual, dentro das normas gerais que a Lei Federal 10.169/2000 estabeleceu para regulamentar o art. 236, § 2º, da Constituição.

Em Minas Gerais, a matéria está na Lei Estadual 15.424/2004, e a tabela vigente é publicada e atualizada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. É lá, no site do TJMG, que você consulta o que está valendo hoje, e é por isso que este artigo não repete número: a tabela é atualizada periodicamente, e a versão do ano passado engana.

Três coisas que costumam surpreender quem consulta pela primeira vez:

• A cobrança varia conforme o valor do negócio, em faixas previstas na própria tabela. Não é um preço único por ato.
• Além dos emolumentos, a legislação estadual prevê acréscimos destinados a fundos e à fiscalização judiciária, que constam da mesma tabela.
• Cada ato é cobrado separadamente: escritura, registro, cada certidão e cada averbação futura.

A Lei de Registros Públicos (6.015/73) prevê ainda redução de emolumentos na primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação. Se o seu caso for esse, pergunte expressamente no cartório.

Escritura pública: sempre obrigatória?

Nem sempre, e essa é uma diferença que pesa na compra de lote.

A regra geral está no art. 108 do Código Civil: a escritura pública é essencial à validade dos negócios que constituam, transfiram, modifiquem ou renunciem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo se a lei dispuser em contrário.

E a lei dispõe em contrário justamente no caso dos loteamentos. A Lei 6.766/79, que rege o parcelamento do solo urbano, admite no art. 26 que os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão sejam feitos por escritura pública ou por instrumento particular, seguindo o modelo depositado no registro do loteamento. É um dos motivos pelos quais comprar direto da loteadora tem um caminho documental próprio.

Atenção a uma consequência disso: instrumento particular dispensa o tabelionato de notas, não dispensa o registro de imóveis.

Por que o registro é a despesa que não dá para pular

O art. 1.245 do Código Civil é direto: a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e enquanto isso não acontece o vendedor continua a ser havido como dono. Sem registro, o que existe é um direito contra a outra parte, não a propriedade.

É por isso que, na hierarquia dos gastos da transferência, o registro é o inegociável. Ele é o ato que faz o seu nome aparecer na matrícula do imóvel, o documento que qualquer comprador futuro, banco ou herdeiro vai consultar.

Que certidões entram na conta?

Certidão custa pouco em relação ao conjunto e evita o problema caro. A lista completa está no artigo sobre documentos para comprar um lote; em resumo, costuma-se pedir:

• Certidão de matrícula atualizada do lote, com ônus e ações;
• Certidões dos vendedores (distribuições cíveis, fiscais e trabalhistas) e, quando o vendedor é empresa, os documentos societários;
• Certidão negativa de débitos municipais do imóvel, por causa do IPTU;
• Certidões complementares que o tabelião ou o advogado indicar diante do caso.

Vale lembrar que a legislação reforçou a concentração das informações na matrícula (Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, arts. 54 a 58): o que pode afetar o negócio deve, em regra, estar ali. Isso simplifica a conferência, mas não substitui o exame das certidões.

E o ITBI?

O ITBI não é despesa de cartório: é imposto municipal, recolhido à prefeitura da cidade onde está o imóvel, com alíquota e prazo definidos em lei local. Ele entra na mesma conta porque, na prática, o comprovante costuma ser exigido antes da lavratura da escritura e do registro. O funcionamento do imposto está no artigo sobre o que é o ITBI e quando ele é devido.

Como se planejar sem chutar número

1. Consulte a tabela de emolumentos vigente no site do TJMG, na faixa correspondente ao valor do seu negócio.
2. Pergunte ao cartório o custo dos atos que o seu caso exige: eles informam com base na tabela.
3. Confirme na prefeitura a alíquota do ITBI, o prazo e os documentos da guia.
4. Some as certidões que serão pedidas.
5. Deixe escrito no contrato quem paga o quê.

Feita essa consulta, você tem números atuais e específicos, que valem mais do que qualquer estimativa de internet.

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