ITBI: o que é, quem paga e quando o imposto é devido

Na conta de quem compra um lote, o ITBI é a linha que mais aparece de surpresa: um imposto municipal, cobrado uma vez por causa da transferência do imóvel, na etapa em que o comprador já achava que o gasto tinha acabado.

Este artigo explica sobre o que ele incide, quem a lei aponta como contribuinte, como a base de cálculo é apurada e (o ponto que mais confunde) em que momento o imposto passa a ser devido. Uma advertência antes: alíquota, prazo e forma de recolhimento vêm da lei de cada município. Não há número nacional; o dado do seu caso vem da prefeitura onde está o imóvel.

O que é o ITBI e quem cobra?

A Constituição atribui aos municípios, no art. 156, II, o imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como sobre a cessão de direitos à sua aquisição.

Cada expressão faz trabalho ali: inter vivos exclui a herança, por ato oneroso exclui a doação, a ressalva final tira do alcance os direitos de garantia, como a hipoteca, e a cessão de direitos mostra que o repasse de contrato também é atingido. A Constituição resolve ainda a competência: o ITBI cabe ao município da situação do bem, não ao do domicílio das partes.

O Código Tributário Nacional (CTN) trata do imposto a partir do art. 35, e esse bloco mudou: a Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, alterou os arts. 35, 38 e 41 e revogou o art. 39 e o parágrafo único do art. 35. Ao consultar o CTN, confira o texto vigente: muita publicação ainda reproduz a redação anterior.

Em que situações o imposto incide?

A tabela cobre o comum: partilha em divórcio, dissolução de sociedade e integralização em empresa seguem regra própria.

Quem paga: o comprador ou o vendedor?

O CTN é aberto nesse ponto. O art. 42 diz que o contribuinte é qualquer das partes da operação, como dispuser a lei, no caso, a lei municipal.

Na prática, a maioria dos municípios atribui o pagamento ao comprador. Ainda assim, confirme como a lei local dispõe e deixe escrito no contrato quem recolhe o imposto e as demais despesas da transferência.

Qual é a base de cálculo?

O CTN estabelece, no art. 38, que a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O que ela significa na prática foi muito disputado, e a regra mudou há pouco.

Em recurso repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça firmou que a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado; que ela não se vincula à base usada para o IPTU; e que o valor declarado pelas partes se presume o de mercado, só afastado por processo administrativo regular (CTN, art. 148). Ficou rejeitado o arbitramento prévio por valor de referência fixado unilateralmente pela prefeitura.

Em 2026, a Lei Complementar 227 acrescentou parágrafos ao art. 38 do CTN e mexeu nesse arranjo: o fisco municipal pode estimar o valor venal por critérios técnicos, como preços praticados no mercado, informações prestadas por cartórios, localização, tipologia, padrão construtivo e área do imóvel, cabendo ao contribuinte contestar a estimativa por avaliação contraditória. O ônus de discutir o valor, na prática, mudou de lado. Como cada município aplica isso é pergunta para a prefeitura, e valor estimado muito distante do negócio real é caso de orientação profissional.

Ou seja: a base do IPTU e a do ITBI são coisas diferentes (IPTU ou ITR no seu terreno), e o preço de um imóvel segue critérios próprios (o que influencia o preço de um terreno).

Sobre a alíquota, só a regra geral: ela vem da lei municipal, e o Supremo Tribunal Federal tem súmula no sentido de que é inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas de ITBI conforme o valor venal do imóvel.

Quando o ITBI é devido: na assinatura ou no registro?

A resposta está no Código Civil. O art. 1.245 determina que a propriedade de imóveis se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e o seu § 1º completa: enquanto não se registrar o título, o alienante continua a ser havido como dono. É a lógica explicada no artigo sobre a matrícula do imóvel.

Se o imposto incide sobre a transmissão, e a transmissão só ocorre com o registro, o fato gerador do ITBI é o registro: não a assinatura do contrato, não a lavratura da escritura, não a entrega das chaves. Essa é a posição consolidada no Superior Tribunal de Justiça, e é por ela que se afasta a cobrança sobre negócio que ainda não virou transmissão registrada.

Uma ressalva, porque o assunto costuma ser contado como se estivesse encerrado: não há tese firmada no Supremo Tribunal Federal. O julgamento do Tema 1124, que trataria justamente disso, foi anulado em 31 de agosto de 2022, e o dispositivo que a Lei Complementar 227/2026 traria sobre o ponto, o art. 35-A, foi vetado. Some-se a isso que a Constituição inclui na incidência a cessão de direitos à aquisição, ato anterior ao registro: como as duas pontas se conciliam é exatamente o que ficou em aberto. Enquanto isso, municípios cobram em momentos diferentes, e o caso concreto pede advogado.

Isso não significa ir ao cartório sem recolher nada: o comprovante do ITBI costuma ser exigido antes da escritura e do registro, porque a lei responsabiliza tabeliães e oficiais pelos tributos devidos sobre os atos que praticam.

Existem imunidades e casos de não incidência?

Sim, e estão na própria Constituição. O art. 156, § 2º, I, afasta o ITBI da transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e da que decorre de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda ou a locação de imóveis, ou o arrendamento mercantil. O CTN trata da mesma matéria nos arts. 36 e 37.

Valem ainda as imunidades gerais do art. 150, VI. Municípios concedem isenções em lei própria, em geral ligadas a programas habitacionais, e o que existe muda de cidade para cidade.

O que confirmar na prefeitura antes de assinar

1. Qual é a alíquota vigente e como a base é apurada no município;
2. Qual é o prazo de recolhimento e de que evento ele conta;
3. Como se emite a guia e quais documentos a prefeitura exige;
4. Se existe isenção ou redução aplicável ao seu caso;
5. Se há débito de IPTU no lote, o que costuma travar a emissão da guia.

Guarde o comprovante junto da escritura e da matrícula atualizada, como parte dos documentos da compra. O ITBI é uma das despesas além do preço do lote, ao lado dos custos de cartório.

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