Quais documentos conferir antes de comprar um lote

Comprar um lote é uma das compras mais caras que a maioria das famílias faz, e uma das poucas em que o comprador consegue verificar quase tudo antes de assinar. A documentação é pública: está em cartório, e qualquer pessoa pode pedir.

Este artigo é a lista do que pedir e, mais importante, do que cada documento revela. A ideia não é transformar você em especialista, e sim garantir que nenhuma pergunta essencial fique sem resposta antes da assinatura.

O loteamento está registrado em cartório?

Esta é a primeira pergunta, e ela vem antes de qualquer conversa sobre o lote específico.

Um loteamento só existe juridicamente depois de ser aprovado pela prefeitura e registrado no cartório de registro de imóveis da comarca. É o que determina a Lei 6.766/79, que rege o parcelamento do solo urbano no Brasil. Esse registro é o ato que "abre" o loteamento: divide a área original em lotes, define as ruas e as áreas públicas, e permite que cada lote ganhe uma matrícula própria.

Peça ao vendedor o número do registro do loteamento e em qual cartório ele foi feito. Com esses dados, você mesmo pode confirmar no cartório.

Por que isso importa tanto: num loteamento não registrado, o que se vende é uma fração de uma área maior, sem individualização. O comprador pode passar anos pagando por algo que não consegue transferir para o próprio nome, não consegue financiar e não consegue vender com segurança.

A matrícula do lote

A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Cada lote de um loteamento registrado tem a sua, com um número próprio, e é nela que fica registrado tudo o que acontece com aquele pedaço de terra ao longo do tempo.

Peça a matrícula atualizada, emitida há poucos dias, não a cópia que o vendedor guarda na gaveta há dois anos. Nela, confira:

• Quem é o proprietário atual. Precisa ser quem está vendendo. Se for outra pessoa ou outra empresa, entenda a razão antes de seguir.
• A descrição do lote: metragem, confrontações e localização. Compare com o que foi mostrado a você.
• As averbações e os registros no fim do documento. É ali que aparecem hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade e outras restrições. Um imóvel pode estar formalmente à venda e, ao mesmo tempo, comprometido numa dívida.

Se você lê apenas um documento nesta lista, leia a matrícula.

As certidões do vendedor

A matrícula conta a história do imóvel. As certidões contam a história de quem está vendendo. E um processo contra o vendedor pode alcançar o bem vendido, se ficar demonstrado que a venda o deixou sem patrimônio para pagar suas dívidas.

Costuma-se pedir:

• Certidões de distribuição de ações cíveis, fiscais e trabalhistas, nas justiças estadual e federal, do domicílio do vendedor;
• Certidão negativa de débitos federais, estaduais e municipais;
• Quando o vendedor é empresa, os documentos societários que mostram quem tem poder para assinar a venda.

Não é preciso decorar essa lista: cartórios e advogados trabalham com ela todos os dias. O que você precisa é pedir e ler o que voltar.

As certidões do imóvel na prefeitura

Além do cartório, a prefeitura da cidade tem informações que só ela guarda:

• Se há IPTU em aberto no lote;
• Qual é o zoneamento e o que ele permite construir ali;
• Se existem restrições específicas, como recuo obrigatório, área de proteção ou limitação de altura.

Vale especialmente a pena conferir o zoneamento antes de comprar se você já tem um projeto em mente. O terreno pode ser ótimo e, ainda assim, não comportar aquilo que você imaginou.

O contrato: o que ele faz e o que ele não faz

O contrato de compra e venda, ou a promessa de compra e venda, registra o acordo: preço, forma de pagamento, prazos, obrigações de cada lado e o que acontece se alguém não cumprir.

Mas vale entender uma distinção que confunde muita gente: o contrato não transfere a propriedade. Quem transfere é o registro na matrícula do imóvel. Enquanto esse registro não acontece, o comprador tem um direito contra o vendedor (o direito de exigir que ele cumpra o combinado) e não a propriedade em si.

Por isso, leia com atenção as cláusulas que dizem quando e como a transferência definitiva será feita, e o que se espera de você até lá.

O que conferir na infraestrutura

Documento é metade da conversa. A outra metade se vê no lugar, e é por isso que vale a pena visitar antes de decidir.

Ao caminhar pelo loteamento, observe o que já está pronto:

Pergunte o que já está entregue e o que ainda está no cronograma, e peça isso por escrito. Numa compra em que a obra ainda corre, a diferença entre "tem" e "vai ter" é o centro do negócio.

Um roteiro curto, para levar na visita

1. Qual é o número do registro do loteamento e em que cartório?
2. Posso ver a matrícula atualizada deste lote?
3. Existe alguma restrição averbada na matrícula?
4. Quais certidões do vendedor estão disponíveis?
5. O que já está entregue de infraestrutura, e o que está no cronograma?
6. Quando e como acontece a transferência definitiva para o meu nome?

Se as respostas vierem sem hesitação e com documento na mão, é um bom sinal. Acrescente ao roteiro uma pergunta que vale para qualquer vendedor: quem está me atendendo tem autonomia para responder isso, ou precisa consultar alguém? Saber com quem se fala evita promessa que ninguém confirma depois. Na visita, faça essas perguntas também à Colina.

Quer conferir tudo isso pessoalmente? Agende uma visita e conheça os loteamentos em Congonhas e Brumadinho. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um profissional sobre o seu caso.