Contrato de compra e venda de lote: as cláusulas que decidem o negócio

Duas pessoas podem combinar tudo verbalmente e, três anos depois, lembrar de coisas diferentes. O contrato existe para isso: fixar o que foi acordado numa linguagem que continua valendo quando a memória, o humor e até as pessoas mudam.

Na compra de um lote, ele tem um agravante: o negócio se estende no tempo. Da assinatura até a transferência definitiva podem passar anos, com obras correndo, prazos a cumprir e um imóvel que ainda não está no seu nome. O contrato é o que sustenta esse intervalo.

Este artigo trata do instrumento: o que a lei exige que esteja escrito, o que cada cláusula decide e o que muda quando o contrato é registrado. A forma de pagamento tem artigo próprio, o financiamento direto com a loteadora.

Promessa ou compra e venda definitiva?

São dois instrumentos, e quase todo comprador de lote passa pelos dois.

A distinção não é formalidade. Enquanto vale o compromisso, você tem um direito a ser exercido; a propriedade só chega com o registro do título definitivo, como explicamos em escritura e registro: qual é a diferença.

O que a lei exige que esteja no contrato?

A Lei 6.766/79 fixa um conteúdo mínimo para o compromisso de compra e venda de lote, no art. 26. Ele deve trazer, ao menos:

• a qualificação das partes, comprador e vendedor;
• a denominação e a situação do loteamento, com o número e a data do registro no cartório de registro de imóveis;
• a descrição do lote: número, quadra, medidas e confrontações;
• o preço, o prazo, a forma e o local de pagamento;
• os juros aplicáveis e a cláusula penal, que a própria lei condiciona: ela só é exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a três meses;
• a indicação de a quem cabe pagar impostos e tributos sobre o imóvel;
• as restrições urbanísticas convencionais do loteamento, que complementam a legislação municipal: recuos, taxa de ocupação, usos proibidos.

Esse último item costuma passar batido e decide o que você poderá construir ali. Leia antes, sobretudo se já tem um projeto na cabeça.

A Lei 13.786/18 acrescentou uma exigência de forma: o contrato deve começar por um quadro-resumo, reunindo logo na primeira página as informações essenciais do negócio, entre elas o valor da corretagem, as condições em que é paga e a identificação de quem a recebe (art. 26-A, II), além das consequências de um eventual desfazimento. A ideia é simples e boa: o que importa não pode estar escondido na cláusula dezoito.

E a lei deu dentes à exigência. Faltando qualquer das informações do quadro-resumo, abre-se prazo de 30 dias para aditar o contrato e sanar a omissão; se ela não for sanada, isso caracteriza justa causa para o adquirente rescindir o negócio (art. 26-A, § 1º). Há ainda uma formalidade que protege quem assina: as cláusulas sobre o desfazimento do contrato dependem de anuência prévia e específica do comprador, manifestada por assinatura junto a elas (§ 2º). Se alguém já lhe pediu uma assinatura extra ao lado de um bloco de texto, era provavelmente esse.

O contrato-padrão arquivado no cartório

Esta é a proteção menos conhecida e uma das mais úteis.

Ao registrar o loteamento, o loteador é obrigado a depositar no cartório de registro de imóveis um exemplar do contrato-padrão que usará nas vendas (art. 18, VI, da Lei 6.766/79). Qualquer interessado pode consultá-lo.

Duas consequências práticas: você consegue ler o modelo antes mesmo de negociar, com calma e sem ninguém esperando a assinatura; e o contrato apresentado a você deve corresponder a esse padrão. Uma divergência relevante entre o que está arquivado e o que chegou à sua mão é pergunta legítima, e a resposta deve vir sem constrangimento.

Por que registrar o compromisso muda tudo?

Um contrato assinado obriga quem assinou. Um contrato registrado na matrícula do lote passa a valer também contra quem não assinou.

A Lei 6.766/79 trata os compromissos de compra e venda de lote como irretratáveis, atribui a eles direito à adjudicação compulsória e determina que, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros (art. 25). São dois efeitos distintos, e a distinção decide expectativas: o registro serve à oponibilidade contra quem não assinou, não à adjudicação. A Súmula 239 do STJ é expressa ao dizer que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso, e a Lei 6.015/73, no art. 216-B, § 2º (redação da Lei 14.382/22), diz que o pedido independe de prévio registro. O Código Civil, por sua vez, cuida do direito real do promitente comprador quando a promessa sem cláusula de arrependimento é registrada (arts. 1.417 e 1.418).

Traduzindo: o lote comprometido com você aparece na ficha pública do imóvel. Quem for negociar aquele terreno depois enxerga a sua posição, e você deixa de depender apenas da boa vontade do vendedor para chegar ao fim.

As cláusulas que decidem o negócio

Além do conteúdo obrigatório, leia com lápis na mão:

1. Identificação do lote. Número, quadra, área e confrontações devem bater com a matrícula. Divergência aqui não é detalhe.
2. Obrigações de infraestrutura e prazos. O que já está executado e o que está em cronograma, com data. Numa compra em obra, a diferença entre "tem" e "vai ter" é o centro do negócio.
3. Transferência definitiva. Quando ocorre, quais documentos cada lado apresenta e quem providencia cada etapa até o registro.
4. Quem paga o quê. ITBI, custos de cartório e tributos do lote a partir de quando. Valores e prazos do ITBI variam por município: confirme na prefeitura da cidade.
5. Inadimplemento e desfazimento. O que acontece em caso de atraso e de desistência, assunto detalhado no artigo sobre a compra parcelada.
6. Cessão a terceiro. Se você precisar repassar o contrato, o que a empresa exige.

Peça o contrato por e-mail para ler em casa. Empresa que trabalha com documentação em ordem não tem problema nenhum com isso, e, há mais de quatro décadas no mercado, a Colina responde a essas perguntas com o contrato aberto na mesa.

Antes de assinar

• Confira as certidões do vendedor e a matrícula atualizada do lote.
• Confirme o número do registro do loteamento dentro do próprio contrato.
• Compare o instrumento com o contrato-padrão arquivado no cartório.
• Verifique se o quadro-resumo está lá, completo, e se você entendeu cada linha.
• Pergunte se o compromisso pode ser registrado na matrícula.
• Leve dúvidas a um advogado. Numa compra desse porte, é dinheiro bem gasto.

Quer conhecer os lotes e conversar sobre o contrato pessoalmente? Agende uma visita e veja os loteamentos em Congonhas e Brumadinho. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um profissional sobre o seu caso.