Escritura e registro: qual é a diferença e por que ela decide quem é o dono

"Quem não registra não é dono." O ditado circula nos cartórios há décadas e resume, em cinco palavras, a regra que mais confunde quem compra imóvel no Brasil.

A confusão tem motivo. Escritura e registro são atos diferentes, feitos em cartórios diferentes, com nomes parecidos, e muita gente sai do tabelionato com um documento solene na mão acreditando que o imóvel já está no seu nome. Ainda não está: falta uma etapa, e é justamente a que produz o efeito que interessa.

Este artigo separa as duas coisas: o que cada ato faz, onde é praticado, quando a escritura pública é obrigatória, o que muda quando o imóvel é um lote de loteamento e o que acontece com quem para no meio do caminho.

O que é a escritura pública?

A escritura pública é o documento solene lavrado por um tabelião, no cartório de notas. Diante dele, as partes declaram o negócio; ele confere identidade, capacidade e documentos, exige as certidões cabíveis, redige o ato na forma da lei e o arquiva no livro do cartório.

A escritura é, portanto, o título: a prova qualificada de que comprador e vendedor acertaram a transferência daquele imóvel, naquelas condições. Ela dá segurança ao negócio e é difícil de contestar. O que ela não faz, sozinha, é mudar o dono do imóvel perante o mundo.

O que é o registro?

O registro é o ato lançado na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis da comarca onde ele fica. Ali a propriedade efetivamente muda de mãos.

O Código Civil não deixa margem: "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" (art. 1.245). E o parágrafo seguinte fecha o raciocínio: enquanto o título não for registrado, o vendedor continua a ser havido como dono.

É daí que vem o ditado. A matrícula é a ficha oficial do imóvel, e o que não entrou nela, para terceiros, não aconteceu.

Escritura e registro, lado a lado

Uma forma simples de guardar: a escritura conta o que foi combinado; o registro diz quem é o dono.

Quando a escritura pública é obrigatória?

A regra geral está no Código Civil: negócios que constituem ou transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos exigem escritura pública (art. 108). Na prática, quase toda compra de imóvel entra nessa faixa.

O mesmo artigo abre a exceção logo na primeira linha: "não dispondo a lei em contrário". Quando outra lei autoriza expressamente, o instrumento particular serve. É o caso de contratos do sistema de financiamento imobiliário e, o que interessa aqui, do compromisso de compra e venda de lote.

E quando o imóvel é um lote de loteamento?

A Lei 6.766/79 cuidou do tema de forma própria, porque parcelamento do solo é venda em escala e ao longo do tempo.

O compromisso de compra e venda de lote pode ser feito por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo de contrato-padrão depositado no cartório junto com o registro do loteamento (art. 26, combinado com o art. 18, VI). Qualquer interessado pode ler esse modelo antes de assinar o seu. O assunto está detalhado no contrato de compra e venda de lote.

Isso não elimina o registro. Muda o que se registra, e quando:

• O próprio compromisso pode ir à matrícula. O art. 25 separa dois efeitos que costumam ser confundidos: os compromissos são irretratáveis e atribuem direito à adjudicação compulsória; e, estando registrados, conferem ao comprador direito real oponível a terceiros. O registro serve à oponibilidade contra quem não assinou. É proteção durante o pagamento, não depois dele.
• Cumprido o contrato, vem o título definitivo (em regra a escritura de compra e venda lavrada em notas) que é levado a registro na matrícula do lote. Só nesse momento a propriedade é sua.
• Se o vendedor se recusar a outorgar o título, o compromisso cumprido garante a adjudicação compulsória, e ela não depende de registro prévio. A Súmula 239 do STJ afasta essa condição, e a Lei 6.015/73 diz o mesmo no art. 216-B, § 2º, com a redação da Lei 14.382/22, que abriu também a via extrajudicial, no próprio cartório. Não ter registrado o compromisso deixa a posição mais frágil perante terceiros, não impede a cobrança contra quem vendeu.

O que acontece com quem não registra?

O risco não é teórico, e ele cresce com o tempo:

• Dívida do vendedor alcança o imóvel. Como ele segue constando na matrícula, uma penhora contra ele pode ser registrada sobre um bem que você pagou. É o motivo pelo qual as certidões do vendedor importam tanto.
• Venda em duplicidade. Entre dois compradores do mesmo imóvel, prevalece, em regra, quem registrou primeiro.
• Morte do vendedor. O bem entra no inventário dele, e resolver isso depois costuma custar tempo e dinheiro que não estavam na conta.
• A corrente quebra. Pelo princípio da continuidade, ninguém registra uma compra feita de quem não consta como dono. Um elo não registrado trava também a venda seguinte.

O caminho, na prática

1. Conferir a documentação do lote e do vendedor, com matrícula atualizada.
2. Assinar o contrato, lendo as cláusulas sobre prazos e sobre a transferência definitiva.
3. Cumprir o que foi combinado e obter a quitação por escrito.
4. Lavrar o título definitivo no cartório de notas.
5. Recolher o ITBI, imposto municipal sobre a transmissão. Alíquota, base e prazo variam de município para município: confirme na prefeitura da cidade onde fica o imóvel.
6. Levar o título ao cartório de registro de imóveis e acompanhar o registro.
7. Pedir a certidão atualizada da matrícula e guardá-la. Quando o seu nome aparece ali, a compra está concluída.

Numa loteadora que está há mais de quatro décadas no mercado, essas etapas são rotina, e vale perguntar quem responde por cada uma delas. Quer conversar sobre isso com documento na mesa? Agende uma visita e conheça os loteamentos em Congonhas e Brumadinho. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um profissional sobre o seu caso.