Certidões do vendedor: o que cada uma revela antes de você comprar
As certidões do vendedor mostram se existem dívidas ou processos capazes de atingir o imóvel depois da compra: pedem-se as de distribuição cível, fiscal e trabalhista nas justiças estadual e federal, as certidões negativas de débito e, quando o vendedor é empresa, os documentos societários.
A matrícula conta a história do imóvel. As certidões contam a história de quem está vendendo, e essa segunda história pode alcançar a primeira.
No guia de documentos para comprar um lote elas aparecem em panorama. Aqui vamos ao detalhe: o que cada certidão revela e por que um processo contra o vendedor pode chegar ao bem já vendido. Nada disso é caça ao tesouro: certidões são públicas, boa parte sai pela internet em minutos, e o trabalho do comprador é pedir e ler o que voltar.
Por que um processo contra o vendedor pode atingir o imóvel?
Porque a lei protege quem cobra de um devedor que se desfaz do patrimônio. São duas figuras próximas:
Fraude contra credores. Quando o devedor insolvente transfere bens, os credores podem pedir a anulação do negócio em ação própria, a chamada ação pauliana (Código Civil, arts. 158 a 165). A distinção que interessa ao comprador está logo no começo: o art. 158 trata da transmissão gratuita, a doação; a compra e venda cai no art. 159, que só permite anular se a insolvência do vendedor for notória ou se houver motivo para ser conhecida do outro contratante. Nem toda venda feita por quem devia é anulável, e é a certidão pedida a tempo que demonstra que nada notório havia.
Fraude à execução. Mais grave, porque atinge processo em andamento. O Código de Processo Civil considera fraude à execução, entre outras hipóteses, a alienação feita quando já corria contra o vendedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência (art. 792). Reconhecida a fraude, o imóvel responde pela dívida perante aquele credor, mesmo estando em seu nome.
Há um limite importante, e ele é o motivo de tudo o que vem a seguir. A Súmula 375 do STJ condiciona o reconhecimento da fraude de execução ao registro da penhora ou à prova de má-fé do terceiro adquirente. Quem pediu as certidões e guardou o que recebeu tem como demonstrar boa-fé. Quem não pediu nada tem uma conversa bem mais difícil.
Quais certidões pedir, e o que cada uma revela
| Certidão | Onde se pede | O que revela |
|---|---|---|
| Distribuição cível estadual | Tribunal de Justiça do estado | Ações de cobrança, execuções e disputas em curso |
| Distribuição na Justiça Federal | Justiça Federal da região | Execuções fiscais e ações da União |
| Trabalhista (CNDT) | Justiça do Trabalho | Débitos trabalhistas do vendedor; na empresa, todos os estabelecimentos, agências e filiais |
| Débitos federais | Receita Federal e PGFN | Tributos federais e dívida ativa da União, previdenciários incluídos |
| Tributos estaduais | Secretaria de Fazenda do estado | Débitos estaduais inscritos |
| Tributos municipais do imóvel | Prefeitura onde fica o imóvel | IPTU e taxas do próprio lote, que passam para o comprador |
| Protesto | Cartórios de protesto da comarca | Títulos protestados, sinal de dívida vencida |
| Interdições e tutelas | Registro civil ou distribuidor | Se o vendedor tem capacidade para vender |
A Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas foi criada pela Lei 12.440/11 e é emitida pela Justiça do Trabalho a partir do CPF ou do CNPJ. Ela alcança a empresa em relação a todos os seus estabelecimentos, agências e filiais (CLT, art. 642-A, §3º): é o mesmo CNPJ, não outra empresa do mesmo dono. As demais variam de nome e de porta de entrada conforme o estado e o município. Se alguma não sair pela internet, pergunte ao cartório de notas que vai lavrar a escritura: é ele quem exige o conjunto na hora do ato.
Sobre validade, duas têm prazo em lei: a CNDT vale 180 dias contados da emissão (CLT, art. 642-A, §4º) e a certidão conjunta da Receita Federal e da PGFN também vale 180 dias (Lei 8.212/91, art. 47, §5º). As outras seguem o prazo do órgão emissor. Prazo, porém, não é o mesmo que proteção: o que vale é o quadro na data da assinatura.
Peça as certidões do domicílio do vendedor e também do lugar onde fica o imóvel, quando forem diferentes, e cubra o endereço anterior se ele mudou de cidade nos últimos anos.
A certidão municipal decisiva é a do imóvel
Esta merece destaque, porque é a única em que a dívida alheia vira sua por força de lei. O Código Tributário Nacional, no art. 130, determina que os créditos tributários relativos a impostos que tenham como fato gerador a propriedade do imóvel, além das taxas de serviço e das contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação.
Em linguagem direta: IPTU atrasado acompanha o imóvel e passa a ser cobrado de quem comprou. Por isso a certidão que decide a compra é a de débitos do próprio lote, pedida na prefeitura do município onde ele fica, e não a do domicílio do vendedor. E faça a prova de quitação constar do título, porque é ela que afasta a sub-rogação.
E quando o vendedor é uma empresa?
A lista fica maior. Além das certidões acima, no CNPJ, peça:
- Contrato social ou estatuto, com as alterações consolidadas, que mostra quem tem poder para assinar a venda e se a assinatura precisa ser conjunta.
- Certidão simplificada da Junta Comercial, que confirma a existência da empresa e a administração atual.
- Certidão de falência, recuperação judicial e extrajudicial, do Tribunal de Justiça do estado.
- Procuração, quando quem assina não é o administrador, com poderes específicos para alienar imóveis e em vigor.
Comprar de uma loteadora tem uma particularidade aqui: cada venda passa pelo mesmo crivo documental, tema de comprar lote direto da loteadora.
E se o vendedor for casado?
Salvo no regime de separação absoluta, um cônjuge não pode alienar imóvel sem a autorização do outro, a chamada outorga conjugal (Código Civil, art. 1.647). A falta dela torna o negócio anulável.
Por isso peça a certidão de casamento atualizada, que mostra o regime de bens e eventuais averbações de separação ou divórcio. Havendo união estável, o caso merece orientação específica antes da assinatura.
A concentração da matrícula não resolveu isso?
Em parte. A Lei 13.097/2015, no art. 54, estabeleceu o princípio da concentração: os atos que afetam o imóvel precisam constar da matrícula para serem opostos ao comprador de boa-fé. Ainda assim, tabeliães, registradores e advogados continuam pedindo as certidões, porque elas revelam situações que ainda não chegaram à matrícula e ajudam a compor a prova de boa-fé exigida pela Súmula 375 do STJ.
Como ler o que voltar
- Negativa: nada consta. Guarde o arquivo com a data.
- Positiva: existe apontamento, e não é veto automático. Leia qual é o processo, o valor discutido e o estágio dele.
- Positiva com efeito de negativa: o débito está suspenso ou garantido, e a certidão vale como negativa (Código Tributário Nacional, art. 206).
Diante de uma certidão positiva, a pergunta certa não é "o vendedor tem processo?", e sim "o patrimônio dele suporta esse processo sem depender deste imóvel?". Essa é uma leitura para advogado.
Reunidas as certidões, vêm o contrato de compra e venda de lote e depois o registro, o ato que transfere a propriedade.
Quer conferir a documentação com calma, papel na mesa? Agende uma visita e conheça os loteamentos em Congonhas e Brumadinho. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um profissional sobre o seu caso.
Perguntas frequentes
Quais certidões pedir ao vendedor de um imóvel?
As de distribuição de ações cíveis, fiscais e trabalhistas na Justiça estadual e na Justiça Federal, a certidão de débitos federais unificada, as certidões de tributos estaduais e municipais, a certidão de protesto e, quando o vendedor é empresa, os documentos societários e a certidão de falência e recuperação judicial.
Por que um processo contra o vendedor pode atingir o imóvel que eu comprei?
Porque a lei protege quem cobra de um devedor que se desfaz do patrimônio. Na compra e venda, a anulação por fraude contra credores depende do art. 159 do Código Civil, que exige insolvência notória ou conhecível pelo comprador. Já a fraude à execução (art. 792 do Código de Processo Civil) ocorre quando a venda se dá com ação em curso capaz de levar o vendedor à insolvência.
Certidão positiva significa que não posso comprar?
Não necessariamente. Muitos apontamentos são regulares ou já estão resolvidos. O que a certidão positiva exige é análise: qual é o processo, qual o valor discutido e se o vendedor mantém patrimônio suficiente. É o momento de ouvir um advogado antes de assinar.
Qual é a validade de uma certidão?
Depende da certidão, e duas têm prazo fixado em lei: a CNDT vale 180 dias contados da emissão (CLT, art. 642-A, §4º) e a certidão conjunta da Receita Federal e da PGFN também vale 180 dias (Lei 8.212/91, art. 47, §5º). As demais seguem o prazo do órgão emissor. Como o cenário muda, o ideal é que as certidões sejam recentes na data da assinatura, e não apenas no início da negociação.
A concentração da matrícula dispensa as certidões?
Ela reduz o risco, mas não substitui a conferência. A Lei 13.097/2015 (art. 54) determina que os atos que afetam o imóvel devem constar da matrícula para serem opostos ao comprador de boa-fé. Ainda assim, a praxe de tabeliães e advogados mantém as certidões, que também revelam situações em curso.