Perguntas para fazer antes de reservar um lote

Boa pergunta não é desconfiança: é o jeito mais rápido de sair de uma visita com informação em vez de impressão. E quem trabalha com documentação em ordem costuma responder a todas elas sem hesitar. A reação a essa lista já é, por si só, uma resposta.

Este texto é o checklist organizado por assunto. Cada item vem com o motivo, porque uma pergunta decorada não ajuda: sem saber o que está em jogo, é impossível avaliar se a resposta foi boa. Anote as respostas e peça por escrito o que for compromisso.

Uma observação de honestidade: o que cada empresa e cada loteamento respondem varia. Por isso aqui não há respostas prontas: há as perguntas, e o que observar no que voltar.

Documentação

Qual é o número do registro deste loteamento e em que cartório ele está? É a pergunta que abre todas as outras. A Lei 6.766/79 proíbe vender ou prometer vender lote de loteamento não registrado (art. 37), e é o registro que dá existência jurídica ao empreendimento.

Este lote já tem matrícula própria? Posso ver a certidão atualizada? Sem matrícula individual, não há como transferir o lote para o seu nome. A certidão precisa ser recente, não a cópia guardada na gaveta.

Há alguma restrição averbada nesta matrícula? Hipoteca, penhora, indisponibilidade e restrições urbanísticas convencionais aparecem ali. Como ler cada parte está em matrícula do imóvel.

Quem assina o contrato pela empresa, e com que poderes? Quem assina precisa ter poder para vender. Em empresa, isso se comprova com os documentos societários. O restante da lista documental está em documentos para comprar um lote.

Infraestrutura

O que já está executado e o que ainda está no cronograma? A diferença entre "tem" e "vai ter" é o centro do negócio. Peça item por item (pavimentação, meio-fio, drenagem, esgoto, energia) com prazo.

Qual é o cronograma registrado e qual garantia foi dada ao município? A lei admite registrar loteamento com obras por concluir desde que haja cronograma de execução e garantia (art. 18, V, da Lei 6.766/79). Na redação da Lei 14.118/2021, esse cronograma tem duração máxima de quatro anos, prorrogáveis por mais quatro, ou seja, um teto legal de oito. Pergunte qual é a data escrita no cronograma daquele loteamento: é ela que obriga, não o teto. Essa garantia protege primeiro a prefeitura, mas saber que ela existe e em que forma diz muito. O tema está detalhado em o que é infraestrutura de loteamento.

Este lote específico está dado em caução como garantia das obras? É prática comum caucionar parte dos próprios lotes. Se for o caso do seu, pergunte quando e como ele é liberado: isso afeta o momento da transferência.

Até onde chega a rede, e o que fica por conta do comprador? Ligação de água, energia e esgoto até a construção costuma ter uma fronteira. Vale saber onde ela está antes de orçar a obra.

Regras de construção

Em que zona o lote está, e quais são os recuos, a taxa de ocupação e a altura permitida? Isso define quanto do terreno sobra para a casa. Varia por município e por zona: confirme na prefeitura de Congonhas ou de Brumadinho, conforme o caso, e não só com quem vende.

O loteamento tem restrições próprias, além da lei municipal? Loteamentos podem ter restrições urbanísticas convencionais registradas junto com o empreendimento. Pergunte quais são e onde estão escritas: no registro, na matrícula ou no contrato.

Existe prazo para iniciar ou concluir a construção? Se existir, precisa estar claro, com a consequência de não cumprir.

Existe associação de moradores, e a adesão é obrigatória? Muda a rotina de quem mora ali. A diferença entre os modelos está em loteamento aberto ou condomínio fechado.

Depois de comprar, qual é o caminho até poder construir? Projeto, responsabilidade técnica e licença municipal, na ordem que explicamos em alvará de construção.

Contrato

Posso levar o contrato-padrão para ler antes de assinar? A Lei 6.766/79 exige que um contrato-padrão fique arquivado no cartório junto com o registro do loteamento. Ou seja: ele existe e pode ser lido com calma, em casa, com quem você quiser.

O que o quadro-resumo traz? Desde a Lei 13.786/18, o contrato precisa abrir com um quadro-resumo reunindo preço total, forma de pagamento, índices de correção, encargos e as consequências do desfazimento do negócio. Leia esse bloco primeiro.

Posso registrar o compromisso de compra e venda na matrícula do lote? Pode, e vale a pena. O art. 25 da Lei 6.766/79 trata de dois efeitos distintos, e é bom não misturá-los: os compromissos "atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros". Ou seja, o registro é o que faz o seu direito valer contra quem não assinou o contrato. Já a adjudicação compulsória, o caminho para obter a transferência mesmo que o vendedor mude de ideia, não depende dele: a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça diz que "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro". Registrar continua sendo o certo, só não é o que cria esse direito.

O que acontece se eu precisar desfazer o negócio? Pergunte onde isso está escrito e leia antes de assinar, não depois.

Pós-venda

Quem é o meu contato depois da assinatura? Nome, telefone e horário. Compra de lote não termina na assinatura: ela continua até o registro, e às vezes por anos de obra.

Quem cuida do ITBI e do registro, e o que fica comigo? O ITBI é imposto municipal e suas regras variam por município. Confirme na prefeitura. Combine antes quem recolhe e quem leva o título ao cartório.

E se o loteamento estiver irregular, o que eu posso fazer? O art. 38 da Lei 6.766/79 dá um remédio, com escopo bem delimitado: ele vale quando o loteamento não está registrado, quando não está sendo regularmente executado ou quando foi notificado pela prefeitura. Nessas hipóteses, o comprador suspende o pagamento das prestações restantes, notifica o loteador para suprir a falta e deposita as parcelas no cartório de registro de imóveis. Repare que o depósito é a segunda metade do movimento, não o primeiro passo, e que atraso de cronograma, por si só, não é hipótese do artigo: para isso o caminho é cobrar o cumprimento do prazo registrado. O panorama completo está em o que a Lei 6.766/79 garante.

As cinco que não podem faltar

Sobre a reserva em si, vale uma última: ela é formalizada por escrito, por quanto tempo vale e o que acontece se eu desistir dentro do prazo? Reserva não é compra, e o que vale é o que estiver escrito.

Leve esta lista impressa, junto com os critérios de como escolher o lote dentro do loteamento. Quando quiser fazer as perguntas pessoalmente, agende uma visita aos loteamentos em Congonhas e Brumadinho. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um profissional sobre o seu caso.