Como comprar um lote na Colina: o caminho da visita à escritura

Quem nunca comprou um imóvel costuma travar numa dúvida que não é sobre o terreno: é sobre o processo. A boa notícia é que a compra de um lote tem etapas conhecidas, quase sempre na mesma ordem, e nenhuma delas precisa ser surpresa.

Este artigo descreve esse caminho do começo ao fim, da primeira conversa até o dia em que a matrícula do lote sai com o seu nome. Ele vale para a compra direta com uma loteadora e serve para você conduzir a negociação em vez de apenas responder a ela. Como cada empresa organiza a venda, se direto com o comprador ou por intermediário, é uma das perguntas da lista do fim do texto.

Uma observação de honestidade: condições comerciais e detalhes de atendimento mudam com o tempo e com o empreendimento. Por isso, o que é específico da empresa aparece aqui como pergunta para fazer na visita, e não como afirmação.

Quais são as etapas de uma compra de lote?

A etapa que mais gente pula é a terceira. E é justamente a que separa uma compra tranquila de um problema que aparece anos depois.

Como aproveitar a visita ao loteamento?

A visita não é só passeio: é a hora de ver o que já existe no chão. Rua pavimentada, meio-fio, boca de lobo, poste com rede: cada item entregue é uma obra a menos entre você e a construção.

Caminhe pelo loteamento, não só pelo lote. Olhe o entorno, a inclinação do terreno, para onde a água desce em dia de chuva e como é o acesso à rua principal. Se puder, volte em outro horário: um lugar às sete da manhã e às seis da tarde são dois lugares diferentes.

Pergunte o que já está entregue e o que está no cronograma aprovado. Num loteamento em obras, a diferença entre "tem" e "vai ter" é o centro do negócio, e precisa estar escrita.

O que conferir antes de fechar negócio?

Antes de qualquer assinatura, três documentos respondem quase tudo:

• O registro do loteamento no cartório de registro de imóveis da comarca. É o que a Lei 6.766/79 exige para que o loteamento exista juridicamente, e sem ele o lote não tem matrícula própria.
• A matrícula atualizada do lote, emitida há poucos dias. Ali constam o proprietário atual, a descrição do imóvel e as anotações de hipoteca, penhora ou qualquer restrição. Nosso guia sobre a matrícula do imóvel explica como ler cada parte.
• As certidões do vendedor, que mostram se existem dívidas ou processos capazes de alcançar o negócio.

A lista completa está em documentos para comprar um lote. Não é preciso decorar nada: basta pedir e ler o que voltar.

O que o contrato precisa deixar claro?

O compromisso de compra e venda registra o acordo inteiro. A Lei 6.766/79 permite que ele seja feito por escritura pública ou por instrumento particular e exige que um contrato-padrão fique arquivado no cartório junto com o registro do loteamento, e você pode conferir ali o modelo que a empresa usa.

Desde a Lei 13.786/18, o contrato precisa trazer logo no início um quadro-resumo, reunindo em um só lugar o preço total, a forma de pagamento, os índices de correção, os encargos e as consequências do desfazimento do negócio. É a parte que você deve ler primeiro, e com calma.

Confira também as cláusulas que dizem quando e como acontece a transferência definitiva. E, se o parcelamento direto com a loteadora entrar na conversa, entenda antes como esse mecanismo funciona, em geral, no artigo sobre financiamento direto com a loteadora: o que vale para o seu caso é o que estiver escrito no contrato que você tem na mão.

Como o lote passa para o meu nome?

É a parte que mais confunde, e é simples de enunciar: o contrato não transfere a propriedade: o registro transfere. O Código Civil determina que, entre vivos, a propriedade de imóvel se transfere pelo registro do título no registro de imóveis, e a Lei 6.015/73 organiza como isso é feito na matrícula.

Na prática, o encerramento costuma seguir esta ordem:

1. Cumprido o pagamento combinado, a empresa outorga a escritura ou o título de transferência correspondente;
2. Recolhe-se o ITBI, imposto municipal de transmissão disciplinado pelo Código Tributário Nacional. Alíquota, base de cálculo e forma de recolhimento variam por município: confirme na prefeitura de Congonhas ou de Brumadinho;
3. Leva-se o título ao cartório de registro de imóveis da comarca, que registra a transferência na matrícula;
4. A matrícula passa a mostrar você como proprietário. Guarde a certidão.

Pergunte, ainda na visita, quem cuida de cada passo e o que fica com o comprador. Empresa acostumada com o processo responde de imediato.

O que perguntar na sua visita à Colina

Leve estas perguntas anotadas. Nenhuma é indelicada: todas são rotina em quem trabalha com documentação em ordem:

1. Qual é o número do registro deste loteamento e em que cartório ele está?
2. Posso ver a matrícula atualizada do lote que me interessa?
3. O que já está entregue de infraestrutura e o que está no cronograma?
4. Como funciona o pagamento e o que o contrato prevê se eu precisar desfazer o negócio?
5. Quais são as etapas até o registro, e quem cuida de cada uma?
6. Quem, na empresa, assina o contrato, e posso conversar com essa pessoa?
7. A venda é conduzida direto pela empresa ou por um intermediário, e quem responde por cada parte do combinado?

Se as respostas vierem sem hesitação e com documento na mão, é um bom sinal. É o que se espera de uma negociação direta, como explicamos em comprar lote direto da loteadora.

A Colina está no mercado mineiro há mais de quatro décadas e atende em Congonhas e Brumadinho. Conheça os loteamentos e agende uma visita quando quiser percorrer esse caminho com calma. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um profissional sobre o seu caso.