Alvará de construção: o que é, quando é exigido e como conseguir
O alvará de construção é a licença que a prefeitura emite antes do início da obra, com base em projeto aprovado e responsável técnico registrado. Construir sem ele expõe a obra a embargo e multa, e impede a averbação da casa na matrícula do imóvel.
Quem acaba de comprar o lote quer começar a obra. O passo que fica entre uma coisa e outra é o alvará de construção: a licença que a prefeitura emite, depois de analisar o projeto, autorizando o início dos trabalhos.
Não é formalidade de gaveta. O alvará é o documento que liga a sua casa à legislação urbanística da cidade, e sem ele a construção fica em situação irregular perante o município e perante o cartório, inclusive muito depois de pronta, quando você quiser vender, financiar ou transmitir o imóvel.
O Código Civil garante ao proprietário levantar em seu terreno as construções que quiser, mas ressalva expressamente o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos (art. 1.299). O alvará é o ato que verifica esses regulamentos antes de a primeira parede subir.
O que é o alvará de construção, exatamente?
É uma licença administrativa municipal. A Constituição atribui ao município a competência para promover o adequado ordenamento territorial, com controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30). Cada cidade exerce essa competência por meio do seu plano diretor, do código de obras e da lei de uso e ocupação do solo, e o alvará é o momento em que a prefeitura confere se o seu projeto obedece a esse conjunto.
Na análise, entram itens como uso permitido na zona, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura, área permeável e vagas de garagem. É também nesse momento que aparecem incompatibilidades entre o que o comprador imaginou e o que o terreno permite.
O que acontece se construir sem alvará?
Vale conhecer as consequências antes, porque todas elas são mais caras do que a taxa que se economiza:
| Consequência | O que significa na prática |
|---|---|
| Embargo da obra | A fiscalização municipal manda parar. O canteiro fica parado com custo correndo |
| Multa | Aplicada pelo município, conforme o código de obras local |
| Exigência de adequação ou demolição | Quando a construção desrespeita a legislação urbanística |
| Obra sem habite-se | Sem a certidão de conclusão, a casa não é formalmente reconhecida como concluída |
| Casa fora da matrícula | A construção não é averbada; para o cartório, o imóvel continua sendo um lote vazio |
O último item é o que mais surpreende. A Lei de Registros Públicos (6.015/73) prevê a averbação da construção na matrícula do imóvel, e é essa averbação que faz a casa existir juridicamente. Sem ela, a venda fica mais difícil, o financiamento bancário costuma ser inviável e o inventário futuro vira problema para a família. Se você ainda não leu a matrícula do seu lote, comece por aqui.
Regularizar depois normalmente é possível, mas depende da legislação do município, exige projeto, laudo e taxas próprias, e não há garantia de que tudo o que foi construído seja aceito.
O que costuma ser exigido para obter o alvará?
Atenção: esta lista é o padrão do mercado, não a lista de nenhuma prefeitura específica. Cada município define suas próprias exigências, seus formulários e suas taxas. Confirme na prefeitura da cidade onde fica o terreno antes de contratar qualquer coisa.
| Documento | O que é |
|---|---|
| Projeto arquitetônico | Plantas, cortes, fachadas e implantação, no padrão exigido pelo município |
| ART ou RRT | Registro da responsabilidade técnica do profissional: ART no CREA (Lei 6.496/77) ou RRT no CAU (Lei 12.378/2010) |
| Documento do imóvel | Matrícula atualizada e, em geral, comprovante de inscrição municipal |
| Documentos do proprietário | Identificação e comprovantes exigidos no formulário local |
| Certidão de quitação de tributos | Situação do IPTU do imóvel, quando exigida |
| Taxa municipal | Recolhida conforme a lei local, normalmente calculada pela área da obra |
| Projetos complementares | Estrutural, elétrico, hidrossanitário, exigidos conforme o porte e o município |
| Anuências específicas | Em alguns casos: corpo de bombeiros, concessionárias, órgão ambiental |
Vale um alerta que interessa especialmente a Congonhas: em cidades com bens tombados, obras na área de entorno do bem podem exigir anuência do órgão de patrimônio, conforme a legislação de proteção do patrimônio histórico (Decreto-Lei 25/1937). Se o seu terreno fica em área assim, pergunte antes.
Além da lei municipal, o próprio loteamento pode ter restrições urbanísticas registradas em cartório junto com o empreendimento, na forma da Lei 6.766/79: recuos, altura, uso. Elas valem para todos os lotes e convivem com as regras da prefeitura.
Alvará de construção e habite-se: qual é a diferença?
São dois documentos, em dois momentos:
- Alvará de construção: vem antes da obra. Autoriza construir conforme o projeto aprovado, tem prazo de validade e pode caducar se a obra não começar ou não avançar dentro do prazo fixado pelo município.
- Habite-se: vem depois. Também chamado de certidão de conclusão ou auto de conclusão de obra, é emitido após vistoria e atesta que a construção foi executada conforme o aprovado e está apta ao uso.
O habite-se é o documento que normalmente destrava a averbação da casa na matrícula. Para essa averbação, o cartório costuma exigir também certidão da Receita Federal relativa à obra, com regras próprias e hipóteses de dispensa. Confirme no cartório da comarca e na Receita.
Quando começar a tratar disso?
Antes de comprar, e não depois. Duas informações mudam o projeto inteiro: em que zona o lote está e o que a legislação municipal permite construir ali. Ambas são públicas e podem ser consultadas na prefeitura.
Um roteiro curto:
- Confirme o zoneamento do lote e as regras da zona na prefeitura;
- Verifique as restrições registradas do loteamento;
- Contrate arquiteto ou engenheiro e desenvolva o projeto dentro dessas regras;
- Protocole o pedido de alvará com ART ou RRT e os documentos exigidos;
- Com o alvará em mãos, inicie a obra e guarde tudo;
- Ao concluir, solicite o habite-se e averbe a construção na matrícula.
Vale lembrar que parte desse caminho já vem resolvida quando o lote está em um loteamento aprovado, registrado e com infraestrutura executada: a rua existe, o endereço existe e o lote tem matrícula própria. A lista completa do que conferir antes de assinar está em documentos para comprar um lote.
Quer entender o que é possível construir em cada um dos nossos lotes? Agende uma visita e conheça os loteamentos em Congonhas e Brumadinho. Este conteúdo é informativo, não substitui a consulta à prefeitura da cidade nem a orientação de um profissional habilitado sobre o seu caso.
Perguntas frequentes
O que é o alvará de construção?
É a licença que a prefeitura concede autorizando o início de uma obra, depois de analisar o projeto e verificar se ele atende à legislação urbanística do município. O Código Civil garante ao proprietário construir no seu terreno, mas ressalva o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos (art. 1.299): o alvará é justamente o ato que verifica esses regulamentos.
O que acontece se eu construir sem alvará?
A obra pode ser embargada pela fiscalização municipal, o proprietário fica sujeito a multa e, em casos de desrespeito grave à legislação, pode haver exigência de demolição do que foi feito irregularmente. Além disso, a construção não obtém habite-se e não pode ser averbada na matrícula do imóvel.
Qual a diferença entre alvará de construção e habite-se?
O alvará vem antes da obra e autoriza construir conforme o projeto aprovado. O habite-se, também chamado de certidão de conclusão ou auto de conclusão de obra, vem depois: o município vistoria e atesta que a construção foi executada conforme o aprovado e está apta ao uso.
Preciso de arquiteto ou engenheiro para tirar o alvará?
Sim. O projeto precisa de responsável técnico habilitado, que registra a responsabilidade pelo serviço: ART, no caso de engenheiro registrado no CREA, prevista na Lei 6.496/77, ou RRT, no caso de arquiteto registrado no CAU, prevista na Lei 12.378/2010.
Quanto custa e quanto demora o alvará?
A taxa e o prazo de análise são definidos pela legislação de cada município e variam conforme o porte e o uso da obra. Não é possível informar valor ou prazo genérico: consulte diretamente a prefeitura da cidade onde fica o terreno.