Condomínio de lotes: como funciona por dentro, da convenção ao rateio

Quem já decidiu que quer um condomínio de lotes, e não um loteamento aberto, costuma ter uma segunda pergunta, menos comentada: como esse condomínio funciona por dentro, no dia a dia, depois que a venda termina? Este artigo responde a essa parte: quem já comparou os dois modelos, veja o artigo sobre loteamento aberto ou condomínio fechado; aqui o foco é o condomínio de lotes sozinho, por dentro.

O condomínio de lotes ganhou base legal própria em 2017 e hoje é um modelo consolidado no mercado imobiliário brasileiro. Entender sua mecânica (como ele nasce, o que a convenção regra e como o rateio funciona) é o que separa uma decisão informada de uma surpresa no primeiro boleto.

Como se institui um condomínio de lotes?

A base legal é o artigo 1.358-A do Código Civil, incluído pela Lei 13.465/2017. Ele criou uma figura própria para o parcelamento em que os lotes são unidades autônomas (propriedade exclusiva de cada condômino) e as vias internas, a portaria e as áreas de lazer são partes comuns, de propriedade de todos, na forma de um condomínio.

A instituição se formaliza por um ato registrado no cartório de registro de imóveis, que discrimina o que é lote (propriedade exclusiva) e o que é área comum. A partir desse registro, aplicam-se ao condomínio de lotes, no que couber, as mesmas regras do condomínio edilício: o mesmo regime jurídico de um prédio de apartamentos, adaptado a lotes em vez de unidades construídas.

Vale ler o §2º do art. 1.358-A inteiro, porque ele tem dois incisos e o segundo costuma ficar de fora do resumo. O inciso I é o que acabamos de descrever, a aplicação do regime do condomínio edilício no que couber. O inciso II submete o condomínio de lotes também ao regime jurídico das incorporações imobiliárias (Lei 4.591/64), equiparando o empreendedor ao incorporador. A consequência está no §3º e é direta para quem compra: para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

O que é a convenção de condomínio e o que ela pode regrar?

A convenção é o documento que organiza a vida do condomínio. Pelo Código Civil, ela precisa ser subscrita por titulares de pelo menos dois terços das frações ideais e, cumprido esse quórum, torna-se obrigatória desde logo para todos os condôminos, inclusive para quem compra um lote depois que ela já está em vigor (art. 1.333). O registro no cartório de registro de imóveis tem outra função, a do parágrafo único do mesmo artigo: é ele que torna a convenção oponível contra terceiros. Registrar não é o que dá força à convenção entre os condôminos, é o que a faz valer para fora do condomínio.

Antes da lista, uma distinção que evita confusão: a discriminação das partes de propriedade exclusiva e das de propriedade comum é, a rigor, cláusula do ato de instituição (art. 1.332, I). Ela chega à convenção por remissão, porque o art. 1.334 abre determinando que ela contenha também as cláusulas referidas no art. 1.332.

Já o que o art. 1.334 exige da própria convenção:

• A quota de cada condômino nas despesas e o modo de pagamento;
• A forma de administração: síndico, administradora contratada, ou ambos;
• A competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum para cada tipo de decisão;
• As sanções para quem descumpre as regras;
• O regimento interno, com as regras do dia a dia: uso das áreas comuns, horários, circulação de visitantes.

É também na convenção que costumam entrar as exigências que vão além da lei municipal: padrão de fachada, metragem mínima de construção, prazo para começar a obra. Essas exigências somam-se (não substituem) às regras de zoneamento e uso do solo da cidade, que continuam valendo normalmente dentro do condomínio.

Como funcionam a fração ideal e o rateio das despesas?

Cada lote recebe uma fração ideal: um percentual de participação nas áreas comuns e, na mesma proporção, nas despesas do condomínio. A convenção define o critério (em geral proporcional à área do lote, podendo adotar outro parâmetro, conforme o que os condôminos aprovarem).

O pagamento da taxa não é opcional. O Código Civil trata como dever do condômino contribuir para as despesas comuns na proporção da sua fração ideal (art. 1.336, I). Essa obrigação:

O que são áreas comuns e quem responde por elas?

São os espaços de uso e propriedade de todos os condôminos: vias internas, portaria, muros e cercamento, e as áreas de lazer, quando existirem. Elas não podem ser vendidas, alugadas ou dadas em garantia separadamente do lote: a fração ideal segue automaticamente o destino da unidade a que pertence.

A manutenção dessas áreas (limpeza, segurança, conservação das vias internas, iluminação, eventual jardinagem) é responsabilidade do próprio condomínio, custeada pela taxa mensal e decidida em assembleia. É a mesma lógica de qualquer condomínio edilício: quem usa, mantém, e a decisão sobre padrão e prioridade é coletiva, não do síndico sozinho.

Qual é a diferença para o loteamento de acesso controlado?

Vale uma distinção rápida, porque os termos se confundem no dia a dia. No condomínio de lotes, as vias são propriedade comum dos condôminos (art. 1.358-A do Código Civil). No loteamento de acesso controlado, as vias continuam sendo públicas, do município, e o fechamento por portaria só é possível com regulamentação da prefeitura (art. 2º, §8º, da Lei 6.766/79), sem transformar rua pública em rua privada. São regimes jurídicos diferentes, mesmo quando o resultado visual, de fora, parece parecido. A comparação completa entre condomínio e loteamento aberto está no artigo já mencionado no início deste texto.

O que conferir antes de comprar num condomínio de lotes?

Três documentos, além dos que valem para qualquer compra de lote, como mostramos no roteiro de documentos para comprar um lote e no artigo sobre a matrícula do imóvel, que também se aplica a cada lote do condomínio:

1. A convenção registrada, para ler as regras que vão valer para você: padrão de construção, prazo para edificar, uso das áreas comuns;
2. O regimento interno, o dia a dia prático: circulação, visitantes, regras de convivência;
3. A situação das despesas: se há inadimplência entre os condôminos, se existe fundo de reserva e se há obras ou dívidas pendentes que podem recair sobre quem compra;
4. O que falta de infraestrutura, e por conta de quem. Num condomínio em implantação, essa resposta tem respaldo legal: pelo art. 1.358-A, §3º, do Código Civil, toda a infraestrutura fica a cargo do empreendedor. Peça por escrito o que já está executado e o que ainda será.

Nenhum desses documentos é secreto: o síndico ou a administradora podem apresentá-los, e vale pedir antes de assinar qualquer proposta.

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